İcarə müqaviləsi necə bağlanmalıdır? Hüquqi risklər, notariat qaydaları

İcarə ilə kirayə arasında fərq varmı?

İcarə münasibətləri zahirdə sadə görünür: bir tərəf əmlakı istifadə üçün verir, digər tərəf bunun müqabilində haqq ödəyir. Hüquqi baxımdan isə burada təkcə “evi verdim, pul aldım” münasibəti yoxdur; mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, müqavilə azadlığı, əşya hüququ, öhdəlik hüququ, dövlət qeydiyyatı, vergi öhdəliyi və üçüncü şəxslərin hüquqları da iştirak edir.

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 675-ci maddəsinə görə, əmlak kirayəsi müqaviləsinə əsasən kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Bu norma kirayə münasibətlərinin ümumi hüquqi bazasını yaradır.

Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 700-705-ci maddələri icarə müqaviləsini ayrıca tənzimləyir. Burada mühüm fərq ondan ibarətdir ki, icarəçi təkcə əmlakdan istifadə etmir, həm də həmin əmlakın bəhərindən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ əldə edir. Sadə dildə desək, kirayədə məqsəd daha çox istifadədirsə, icarədə istifadə ilə yanaşı gəlir və nəticə əldə etmək elementi də ön plana çıxa bilər.

Praktikada bu iki anlayış çox vaxt bir-birinin yerinə işlədilir. Məsələn, vətəndaş mənzili “kirayə verir”, amma hüquqi sənəddə münasibət əmlak icarəsi kimi rəsmiləşdirilə bilər. Qeyri-yaşayış sahəsi, ofis, ticarət obyekti, torpaq, avadanlıq, qaraj, nəqliyyat vasitəsi, hətta müəssisə ilə bağlı münasibətlər də icarə müqaviləsinin predmeti ola bilər. Buna görə tərəflər əvvəlcə hansı münasibət qurduqlarını düzgün müəyyən etməlidirlər.

Niyə müqavilənin forması bu qədər vacibdir?

Əsas problemlərdən biri müqavilənin formasına dair yanlış təsəvvürdür. Bir çox şəxslər düşünür ki, tərəflər öz aralarında nəyəsə razılaşıblarsa, bu kifayətdir. Halbuki daşınmaz əmlakla bağlı münasibətlərdə formanın özü hüquqi nəticəyə birbaşa təsir edir.

Xüsusilə daşınmaz əmlakın icarəsində sadə yazılı müqavilə ilə notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə arasında ciddi fərq yaranır. Daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdiq edilmiş yazılı formada bağlanması hüquqi təhlükəsizlik baxımından əsas yanaşmadır.

Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciəti üzrə 11 iyun 2025-ci il tarixli Qərardadında verdiyi izah bu məsələni daha da aydınlaşdırıb. Həmin izahdan çıxan əsas nəticə budur ki, daşınmaz əmlakın icarəsi ilə bağlı sadə yazılı müqavilə tərəflər arasında öhdəlik hüququ yarada bilər, yəni tərəflər bir-birindən müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasını tələb edə bilər. Lakin belə müqavilə daşınmaz əmlak üzərində üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülə bilən tam hüquqi müdafiə effekti yaratmır.

Başqa sözlə, notarial müqavilə və zəruri hallarda dövlət qeydiyyatı olmadan münasibət çox vaxt tərəflərarası tələb hüququ səviyyəsində qalır. Burada əsas səbəb əşya hüququ ilə öhdəlik hüququ arasındakı fərqdir: əşya hüquqları hamıya qarşı irəli sürülə bilir, öhdəlik hüququ isə əsasən müqavilə tərəfləri arasında qüvvə doğurur. Məhz buna görə daşınmaz əmlakın icarəsində hüquqi formaya biganə yanaşmaq gələcəkdə böyük risk yaradır. Bu mövzu ilə bağlı çıxarış və qeydiyyat fərqi yazısı da faydalı ola bilər.

Şifahi razılaşma niyə risklidir?

Şifahi razılaşma tərəflər arasında etibar mühiti yaratsa da, mübahisə yaranan anda sübut problemi ortaya çıxır. Ən çox mübahisə yaradan suallar bunlardır:

• Aylıq kirayə haqqı nə qədər idi?
• Ödəniş hansı tarixdə edilməli idi?
• Kommunal xidmətləri kim ödəməli idi?
• Depozit və ya qabaqcadan verilmiş məbləğ varmı?
• Evin boşaldılması üçün nə qədər vaxt verilməli idi?
• Zərər vurularsa kim məsuliyyət daşıyırdı?
• Əmlak hansı vəziyyətdə təhvil verilmişdi?

Yazılı müqavilə yoxdursa, bu sualların cavabı şəxsi mübahisəyə çevrilir. Bu isə məhkəmədə işin sübut edilməsini çətinləşdirir. Tərəflərdən hər biri öz versiyasını doğru hesab edir, amma hüquqi baxımdan əsas olan sübutdur.

Praktikada “bir-birimizi tanıyırıq”, “problem olmaz”, “bir aylıqdır, sonra baxarıq” kimi yanaşmalar çox yayılıb. Məhz bu yanaşma sonradan ən çox kirayə haqqı, çıxarılma, zərər və qabaqcadan verilmiş pul mövzusunda mübahisəyə səbəb olur.

Kirayə verən üçün əsas risklər nələrdir?

Kirayəyə verən üçün yazılı və dəqiq müqavilə olmadıqda risklər çoxalır. Əsas risklər bunlardır:

• Kirayəçinin ödənişi gecikdirməsi və ya ümumiyyətlə etməməsi.
• Mənzilə, əmlaka və ya qonşulara zərər vurulması.
• Əmlakın icazəsiz olaraq üçüncü şəxsə verilməsi.
• Kirayəçinin müqavilə bitdikdən sonra əmlakı qaytarmaması.
• Əmlakın təyinatdan kənar istifadəsi.
• Kommunal və digər borcların ev sahibinin üzərində qalması.

Mülki Məcəllənin 685-ci maddəsinə görə, əgər kirayəçi kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan istifadəni davam etdirirsə, əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa, təhlükəyə məruz qoyursa və ya vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən müqaviləni xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Bu, ev sahibinin müdafiəsi üçün mühüm normadır.

Bundan başqa, kirayəçi iki ardıcıl müddət üzrə kirayə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəmədikdə, yaxud ikidən çox müddət üzrə iki aylıq əmlak kirayəsi haqqına çatan məbləğdə gecikmə yarandıqda, kirayəyə verən müqaviləni yenə də xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Bununla belə, müqavilə ləğv edilənədək borcun ödənilməsi bəzi hallarda nəticəyə təsir edə bilər.

Belə hallarda əvvəlcədən hazırlanmış düzgün müqavilə, yazılı xəbərdarlıq və ödənişlərin sənədləşdirilməsi ev sahibinin hüquqi mövqeyini xeyli gücləndirir. Mübahisə yaranmışsa, mülki mübahisələrdə sübut toplama qaydaları mövzusuna da baxmaq faydalıdır.

Kirayəçi üçün əsas risklər nələrdir?

Kirayəçi üçün risklər də az deyil. Xüsusilə sənədsiz və ya zəif hazırlanmış müqavilə kirayəçini faktiki olaraq hüquqi müdafiədən məhrum edə bilər.

Əsas risklər bunlardır:

• Kirayə verənin müqavilədə razılaşdırılmayan qaydada qiyməti artırması.
• Müddət bitmədən əsassız şəkildə mənzili boşaltmağı tələb etməsi.
• Mənzilin istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmaması.
• Üçüncü şəxslərin hüquq və iddialarının sonradan ortaya çıxması.
• Əvvəlcədən verilmiş məbləğin geri qaytarılmaması.
• Müqavilə bağlanmadığı üçün hüquqi müdafiədən faktiki məhrum qalması.

Kirayəyə verilən əşya istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmalıdır (Mülki Məcəllə, maddə 676.0.1). Əgər əşya müqavilədə nəzərdə tutulan istifadəyə yararlı deyilsə, yararlılığın itdiyi müddət üçün kirayəçi kirayə haqqını ödəməkdən azad edilir; yararlılıq azalıbsa, yalnız kirayə haqqının bir hissəsini ödəməlidir (Mülki Məcəllə, maddə 677.1). Lakin kirayəçi belə uyğunsuzluqları aşkar etdikdə dərhal bildiriş verməlidir. Əks halda, həmin bildirişin verilməməsindən doğan zərərin əvəzini ödəməli ola bilər (Mülki Məcəllə, maddə 677.3).

Kirayəçi üçün tipik səhv odur ki, o, pul verir, amma nə depozit şərtini, nə geri qaytarma qaydasını, nə də mənzilin faktiki vəziyyətini sənədləşdirir. Sonradan “bu pul son ayın kirayəsi idi” və ya “bu depozit idi, qaytarılmır” kimi mübahisələr yaranır.

Subicarə nə vaxt problem yaradır?

Kirayəçi ev sahibinin icazəsi olmadan əmlakı üçüncü şəxsin istifadəsinə verə bilməz (Mülki Məcəllə, maddə 683.1). Bu, praktikada çox rast gəlinən problemdir. Bir şəxs evi götürür, sonra otaq-otaq başqasına verir və ya özü çıxıb başqa şəxsi orada saxlayır.

Bu cür vəziyyət həm hüquqi, həm də faktiki risk yaradır. Çünki əmlakdan kimin istifadə etdiyi, zərərin kim tərəfindən vurulduğu, kommunal borcun kimin öhdəsində olduğu və boşaldılma zamanı kimin məsuliyyət daşıdığı qarışır.

Hətta kirayəyə verən ikinci əldən kirayəyə razılıq versə belə, üçüncü şəxsin istifadəsi zamanı yaranan təqsirə görə əsas məsuliyyət yenə kirayəçinin üzərində qala bilər (Mülki Məcəllə, maddə 683.3). Buna görə subicarə məsələsi müqavilədə ayrıca və açıq yazılmalıdır:

• İcazə verilir, ya yox.
• İcazə yalnız yazılı formada qüvvəlidirmi.
• Üçüncü şəxsin sayına və kimliyinə dair məhdudiyyət varmı.
• Məsuliyyət kimdə qalır.

İpoteka və ya digər yüklülüklə bağlı əmlak verildikdə əlavə risklər də yarana bilər. Bu baxımdan ipoteka ilə yüklü əmlakın istifadəsi mövzusu uyğun daxili keçiddir.

Müqavilə bitəndə əmlak qaytarılmazsa nə olur?

Kirayə münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi əşyanı qaytarmağa borcludur (Mülki Məcəllə, maddə 697.1). Əgər qaytarmırsa, kirayəyə verən həmin müddət üçün kompensasiya tələb edə bilər (Mülki Məcəllə, maddə 21 və 1096). Otaqların kirayəsində bu kompensasiya hətta həmin ərazidə analoji otaqlar üzrə adətən tutulan kirayə məbləği həcmində də tələb oluna bilər. Bundan əlavə, digər zərərin əvəzinin ödənilməsi hüququ da istisna edilmir.

Praktik müdafiə üçün müqavilədə bunlar açıq yazılmalıdır:

• Müqavilənin bitmə tarixi.
• Boşaldılma və təhvilvermə qaydası.
• Açarların necə və kimə təhvil veriləcəyi.
• Təhvil-təslim aktının imzalanma vaxtı.
• Gecikmə olduqda kompensasiya mexanizmi.

Əgər ev sahibi əsassız şəkildə boşaltma tələb edirsə, kirayəçi üçün də kompensasiya məsələsi yarana bilər (Mülki Məcəllə, maddə 21). Mübahisə dərinləşibsə, gecikmədən vəkil dəstəyi almaq çox vaxt daha sərfəli olur.

Vergi və qeydiyyat niyə unudulmamalıdır?

Kirayə münasibətləri çox vaxt yazılı rəsmiləşdirilmədiyi üçün tərəflər vergidən yayınmağa meylli olurlar. Lakin bu, sonradan əlavə risk yaradır.

Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak üçün icarə haqqından ödəmə mənbəyində 14 faiz dərəcə ilə vergi tutulması göstərilir. Fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin (mehmanxanalar və mehmanxana tipli obyektlərdə yerləşən yerləşmə vasitələri istisna olmaqla) fiziki şəxslərə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlərdən ödəmə mənbəyində 10 faiz dərəcə ilə vergi tutulur. İcarə (kirayə) haqqı vergi ödəyicisi kimi uçotda olmayan fiziki şəxs tərəfindən ödənildikdə icarəyə (kirayəyə) verən özü və ya onun təyin etdiyi vergi agenti bu maddəyə uyğun olaraq 14 faiz (icarəyə münasibətdə) və ya 10 faiz (kirayəyə münasibətdə) dərəcə ilə vergini ödəyir, həmçinin vergi uçotuna alınıb bəyannamə verir. Vergi Məcəlləsinin 58.2-ci maddəsinə görə isə müəyyən olunmuş müddətdə vergi orqanlarında uçota alınmaq üçün ərizənin verilməməsinə görə 200 manat məbləğində maliyyə sanksiyası tətbiq edilir.

Bu səbəbdən “sadəcə razılaşdıq, kağız lazım deyil” yanaşması qısa müddətli rahatlıq yaratsa da, uzunmüddətli risk doğurur. Vergi məsələsi xüsusilə kommersiya obyektləri, ofislər və davamlı gəlir gətirən icarə münasibətlərində daha çox diqqət tələb edir.

Notarial forma ilə dövlət qeydiyyatı məsələsini vergi və maliyyə intizamından ayırmaq olmaz. Müqavilə rəsmidir, amma ödəniş sənədsizdirsə, bu da ayrıca problem yaradır. Bu mövzuda icarədən gəlir və vergi öhdəliyi yazısına keçid vermək yerinə düşər.

İcarə münasibətlərini hansı qanunlar tənzimləyir?

İcarə və kirayə münasibətləri ilk baxışdan sadə görünsə də, əslində bir neçə qanunvericilik aktı ilə tənzimlənir. Bir çox mübahisələrin səbəbi də məhz tərəflərin bu qaydaları bilməməsi olur. Ev sahibi ilə kirayəçi arasında yaranan problemlərdən tutmuş, kommersiya obyektlərinin icarəsinə, vergi öhdəliklərinə və dövlət qeydiyyatına qədər müxtəlif məsələlər qanunla müəyyən edilmiş qaydalara tabedir.

Bu sahədə əsas hüquqi baza Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsidir. Məcəllənin 675-ci maddəsi əmlak kirayəsi müqaviləsinin ümumi anlayışını müəyyən edir və kirayə münasibətlərinin əsas hüquqi çərçivəsini yaradır. Bundan əlavə, Mülki Məcəllənin 700–705-ci maddələrində icarə münasibətlərinin müxtəlif aspektləri, o cümlədən tərəflərin hüquq və vəzifələri, müqavilənin icrası və ona xitam verilməsi qaydaları tənzimlənir.

Qanun bəzi hallarda icarəyə verənə müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etmək imkanı da verir. Məsələn, kirayəçi müqavilə şərtlərini ciddi şəkildə pozduqda və ya əmlakdan təyinatı üzrə istifadə etmədikdə, Mülki Məcəllənin 685-ci maddəsinə əsasən müqaviləyə xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən xitam verilməsi məsələsi yarana bilər.

Daşınmaz əmlakın icarəsi zamanı dövlət qeydiyyatı məsələsi də diqqətdən kənarda qalmamalıdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə əsasən, müddəti 11 aydan çox olan icarə və istifadə hüquqları dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Həmin Qanunun 13.9.3-cü maddəsində isə icarə və istifadə hüquqları daşınmaz əmlak üzərində yüklülük və ya məhdudiyyət yaradan hüquqlar sırasında göstərilir.

İcarə münasibətlərinin vergi tərəfi də mövcuddur. Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsinə əsasən, müəyyən hallarda daşınmaz əmlak üzrə ödənilən icarə haqqından ödəmə mənbəyində vergi tutulur. Bundan başqa, vergi uçotu ilə bağlı tələblərin pozulması maliyyə sanksiyalarına səbəb ola bilər. Bu baxımdan Vergi Məcəlləsinin 58.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş məsuliyyət tədbirlərini də nəzərə almaq lazımdır.

Məhkəmə təcrübəsi də bu sahədə mühüm rol oynayır. Konstitusiya Məhkəməsinin 11 iyun 2025-ci il tarixli qərarında sadə yazılı müqavilə ilə notarial qaydada rəsmiləşdirilmiş və ya dövlət qeydiyyatına alınmış hüquqlar arasındakı fərqlər izah edilmiş, hüquqların müdafiəsi baxımından rəsmiləşdirmənin əhəmiyyəti vurğulanmışdır.

Bundan əlavə, icarə münasibətlərində kirayəyə verilən əşyanın istifadəyə yararlı vəziyyətdə olması, yararlılığın itirilməsi və ya azalmasının kirayə haqqına təsiri, subicarə üçün ev sahibinin razılığının tələb olunması, müqaviləyə xitam verildikdən sonra əmlakın qaytarılması və kompensasiya məsələləri də qanunvericiliklə tənzimlənir.

Nəhayət, bəzi hallarda daşınmaz əmlakın icbari sığortası ilə bağlı tələblər də icarə münasibətlərinə təsir göstərə bilər. Buna görə müqavilə bağlanarkən yalnız kirayə haqqına deyil, əmlakın hüquqi statusuna, qeydiyyat vəziyyətinə, vergi öhdəliklərinə və sığorta məsələlərinə də diqqət yetirmək vacibdir.

Müqavilədə mütləq nə yazılmalıdır?

Şifahi razılaşma ilə kifayətlənməmək üçün müqavilədə əsas şərtlər aydın və mübahisəyə yer qoymadan göstərilməlidir. Ən azı aşağıdakı məlumatlar açıq yazılmalıdır:

• Tərəflərin tam məlumatları.
• Əmlakın dəqiq təsviri.
• Aylıq kirayə haqqı.
• Ödəniş tarixi və üsulu.
• Kommunal xidmətləri kimin ödəyəcəyi.
• Müqavilənin müddəti.
• Təhvil və qaytarma qaydası.
• Təmir və zərər məsuliyyəti.
• Subicarə şərti.
• Müqavilənin ləğvi qaydası.

Kirayəyə verənin əsas vəzifələri müqavilədə ayrıca və aydın göstərilməlidir.

• Əşyanın istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmasını təmin etmək.
• Müqavilə ilə qarantiya verilmiş xassələrin mövcudluğunu saxlamaq.
• Üçüncü şəxslərin hüquq və iddialarının istifadəyə mane olmamasını təmin etmək.
• Yaşayış sahəsində həyat və sağlamlıq üçün aşkar təhlükə yaratmayan vəziyyəti saxlamaq.

Kirayəçinin əsas vəzifələri də ayrıca yazılmalıdır.

• Kirayə haqqını vaxtında ödəmək.
• Yaşayış sahəsindən təyinatına uyğun istifadə etmək.
• Kommunal xidmətlərin haqqını vaxtında ödəmək.
• Əmlakı və oradakı avadanlıqları texniki və sanitariya baxımından normal saxlamaq.
• Zərər vurularsa təmir etmək, əvəzini ödəmək və ya kompensasiya vermək.
• Kirayəyə verənin yazılı icazəsi olmadan konstruktiv dəyişiklik etməmək.

Təhvil-təslim aktı da ayrıca əlavə edilməlidir. İcarə obyektinin hansı vəziyyətdə verildiyini göstərən bu akt gələcək mübahisələrdə mühüm sübut vasitəsidir.

Notariat və 11 ay qaydası necə işləyir?

Daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edilmiş yazılı formada bağlanası xüsusilə mənzil, yaşayış evi, qeyri-yaşayış sahəsi və digər daşınmaz əmlaklarla bağlı münasibətlərdə vacibdir. Sadə yazılı müqavilə tərəflər arasında müəyyən öhdəliklər yaratsa da, tam hüquqi təhlükəsizlik yaratmır.

“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində müddəti 11 aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. Bu qeydiyyat üçün ərizəni müqavilə tərəflərindən biri verə bilər. Qeydiyyatdan sonra icarəçi istifadə hüququnu təsdiq edən çıxarış əldə edir.

Bu məqam xüsusilə vacibdir. Çünki praktikada çoxları elə düşünür ki, notarial müqavilə bağlamaq kifayətdir. Halbuki müddət 11 aydan çox nəzərdə tutulursa, dövlət qeydiyyatı da hüquqi müdafiənin mühüm hissəsidir.

Digər vacib məqam odur ki, "11 aydan az yazaq, sonra şifahi davam etdirərik” yanaşması praktikada rast gəlinir, amma hüquqi baxımdan risk yaradır. Əgər real niyyət uzunmüddətli istifadədirsə, bunu sənədlərdə də düzgün əks etdirmək daha təhlükəsizdir.

Müqavilə necə ləğv oluna bilər?

Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildiriş yazılı formada verilməlidir və bildirişdə ləğv üçün əsaslar göstərilməlidir (Mülki Məcəllə, maddə 690). Müqavilə aşağıdakı hallarda xitam oluna bilər:

• Müddətin bitməsi.
• Tərəflərin razılaşması.
• Hüquqi şəxsin ləğvi.
• Tərəflərdən birinin məhkəməyə müraciəti.
• Müqavilənin vacib şərtlərinin pozulması.

Yaşayış otağının kirayəsində kirayəyə verənin “istədim, çıx” deməsi hüquqi əsas sayılmır. Mənbənizdə qeyd olunan yanaşmaya görə, kirayəçi müqavilə öhdəliklərini pozduqda, kirayəyə verənin özü və ya ailə üzvləri üçün mənzil ehtiyacı olduqda və ya qanunda nəzərdə tutulan digər əsaslar mövcud olduqda müqavilənin ləğvi gündəmə gələ bilər (Mülki Məcəllə, 685, 686, 692). Əks halda, müddəti müəyyən olunmuş müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi qanuni əsas tələb edir.

Burada əsas praktiki qayda budur: ləğv yalnız emosional qərarla yox, sənədləşdirilmiş hüquqi əsasla aparılmalıdır. Mübahisə məhkəməyə çıxırsa, yazılı bildiriş, müqavilə mətni, ödəniş sübutu və təhvil-təslim aktı əsas rol oynayır.

Praktik olaraq hansı addımlar atılmalıdır?

İcarə müqaviləsi bağlamazdan əvvəl və müqavilə dövründə aşağıdakı addımlar hüquqi təhlükəsizlik üçün vacibdir:

1. Əmlakın kimə məxsus olduğunu dəqiqləşdirin. Mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədi yoxlayın. Mümkünsə notariat qaydasında təsdiq edilmiş surətini alın. Dövlət reyestrindən hüquqlar və məhdudiyyətlər barədə arayış tələb edin.
2. Ailə üzvləri ilə bağlı razılıqları yoxlayın. Əgər mülkiyyətçi nikahdadırsa, nikah haqqında şəhadətnamə və daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsinə ərin və ya arvadın notarial qaydada təsdiq edilmiş razılığı əhəmiyyətli ola bilər (Ailə Məcəlləsi, maddə 33.3). Yaşayış evində, mənzildə, bağda və bağ evində qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvlərinin razılığı da riskin azaldılması baxımından vacibdir.
3. Müqaviləni mütləq yazılı bağlayın. Şifahi razılaşma ilə kifayətlənməyin.
4. Daşınmaz əmlakdırsa, notarial rəsmiləşdirməni ciddi düşünün. Bu, sadəcə formal prosedur deyil, hüquqi təhlükəsizlik mexanizmidir.
5. Müddət 11 aydan çoxdursa, dövlət qeydiyyatını unutmayın.
6. Təhvil-təslim aktı tərtib edin. Mənzilin, mebelin, avadanlıqların, sayğac göstəricilərinin, açarların, qüsurların və ümumi vəziyyətin aktla qeyd olunması vacibdir.
7. Kommunal və digər xərcləri ayrıca yazın. Qaz, su, işıq, internet, gecikmə məsuliyyəti, vergi və təmir xərcləri ayrıca göstərilsin.
8. Ödənişləri sənədləşdirin. Nağd ödənişdə qəbz və ya imza alın, bank köçürməsində təyinat hissəsində “icarə haqqı” yazın.
9. Subicarəyə dair mövqeni əvvəlcədən müəyyən edin.
10. Mübahisə yaranarsa yazılı bildiriş verin. Şifahi irad sonradan sübut kimi zəif olur.

Bu mərhələdə standart müqavilə nümunəsi ilə kifayətlənmək həmişə təhlükəsiz deyil. Xüsusilə obyekt, ofis, torpaq və uzunmüddətli istifadə hallarında müqavilənin vəkil tərəfindən yoxlanması sonradan xərci azalda bilər. Bu baxımdan müqavilə yoxlama siyahısı faydalı pillər keçididir.

Real həyatda risk necə görünür?

Nümunə 1: Şifahi razılıq baha başa gəlir. Tələbə olan iki qız Bakıda universitetə yaxın bir otağı kirayə götürür. Ev sahibi ilə şifahi razılaşma olur, heç bir yazılı sənəd imzalanmır. Bir ay sonra ev sahibi bildirir ki, evi təmir edəcək və mənzil təcili boşaldılmalıdır. Sonradan məlum olur ki, səbəb təmir yox, daha yüksək məbləğ təklif edən başqa kirayəçidir.

Əgər tərəflər arasında yazılı və müddəti müəyyən olunmuş kirayə müqaviləsi olsaydı, ev sahibinin vaxtından əvvəl və əsassız çıxarma tələbi avtomatik hüquqi qüvvə daşımayacaqdı. Kirayəçinin ya müqavilənin davamını tələb etmək, ya da kompensasiya məsələsini qaldırmaq imkanı olardı. Şifahi razılaşma isə kirayəçini zəif vəziyyətdə qoyur.

Nümunə 2: Kirayəçi mənzili qaytarmır, ev sahibi gecikir. Başqa bir halda ev sahibi ailəyə mənzil verir. İlk aylarda ödənişlər vaxtında edilir, sonra gecikmə başlayır. Nəhayət, iki ayın kirayə haqqı tam ödənilmir və kirayəçilər mənzili tərk edərkən açarı təhvil vermədən çıxırlar. Mənzildə zərər də yaranır.

Əgər yazılı müqavilədə ödəniş tarixləri, xəbərdarlıq mexanizmi, təhvil-təslim aktı və zərərin ödənilməsi şərtləri dəqiq göstərilsəydi, ev sahibi həm müqavilənin ləğvini daha asan əsaslandıra, həm də zərərin əvəzini tələb edə bilərdi. Sənədləşmə zəif olduqda isə problem şəxsi mübahisəyə çevrilir.

Nəticə

İcarə müqaviləsi sadə görünən, amma düzgün qurulmadıqda çox ciddi hüquqi nəticələr doğuran münasibətdir. Mənzil kirayəsi, yaşayış sahəsinin istifadəsi, qeyri-yaşayış obyektinin icarəsi, torpaq və ya ofis sahəsinin verilməsi zamanı hüquqi təhlükəsizlik yazılı müqavilədən, notarial rəsmiləşdirmədən, müddət 11 aydan çox olduqda dövlət qeydiyyatından, təhvil-təslim aktından və ödənişlərin sənədləşdirilməsindən başlayır.

Bu məqalə ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi məsləhət hesab edilmir.