Как подарить недвижимость? Нотариат, регистрация, риски

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.

Что такое договор дарения?

Дарение — безвозмездная сделка. Это означает, что одно лицо передаёт другому часть своего имущества или определённое право, не требуя взамен никаких услуг, денег или иного встречного предоставления.

Согласно статье 666.1 Гражданского кодекса, договор дарения — это сделка, совершаемая при жизни, по которой даритель обогащает одаряемого путём безвозмездной передачи имущества без обусловленности каким-либо встречным предоставлением. Договор считается заключённым с момента принятия дара одаряемым. Если дарение не обусловлено обязательством, принятие дара предполагается.

Это положение принципиально важно, поскольку именно здесь — главное отличие дарения от купли-продажи. В купле-продаже есть встречное предоставление, в дарении — нет.

Почему дарение путают с завещанием?

Чаще всего путают следующее: некоторые воспринимают дарение как завещание. Однако это два разных правовых института. Дарение — сделка, заключаемая при жизни.

Дарение на случай смерти исполняется в соответствии с нормами наследственного права (Гражданский кодекс, статья 668). Иными словами, логика «я дарю тебе при жизни, но переход должен произойти в момент моей смерти» не всегда работает в простой форме.

Это различие особенно важно, когда родитель хочет передать имущество ребёнку. Неправильный выбор правового механизма может породить как проблемы с регистрацией, так и наследственные споры. По данной теме также полезна статья о том, как составить завещание.

Что может быть предметом дарения?

Согласно статье 666.2 Гражданского кодекса, предметом дарения является не только вещь. В него могут входить:

• Вещи.
• Имущественные права (требования) к дарителю или третьим лицам.
• Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем или третьим лицом.

На практике это означает, что дарение — не только передача дома, квартиры или земельного участка. Предметом отношений дарения могут быть также передача определённого права или освобождение от долга.

Согласно статье 666.3 Гражданского кодекса, исполнение нравственной или этической обязанности не является дарением. То есть лицо не вправе квалифицировать как дарение действие, которое оно и без того было обязано совершить.

Почему нотариальная форма обязательна?

Одна из главных проблем — несоблюдение требований к оформлению. Люди нередко полагают, что при дарении внутри семьи достаточно простого заявления или бумаги, составленной между собой. На самом деле при дарении недвижимости требуется нотариальное удостоверение.

Согласно статье 144 Гражданского кодекса, договоры о распоряжении объектами, включёнными в государственный реестр недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению. Дарение является одной из форм распоряжения недвижимостью. Следовательно, нотариальная форма — не просто технический формализм, а условие действительности договора.

Это значит, что для дарения квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка и иной недвижимости подход «написали между собой» с правовой точки зрения недостаточен.

Когда договор может быть признан недействительным?

Если дарение недвижимости совершено без надлежащей правовой формы, один из главных рисков — признание договора недействительным.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса, сделка, заключённая с нарушением условий, установленных Кодексом, является недействительной. Это означает, что договор дарения недвижимости, не удостоверенный нотариально, может не порождать правовых последствий.

На практике этот риск наиболее часто проявляется в следующих ситуациях:

• Есть простое письменное соглашение, но нотариального удостоверения нет.
• Члены семьи считают, что дарение состоялось, но переход права не был оформлен надлежащим образом.
• Впоследствии другие родственники или заинтересованные лица оспаривают сделку.
• Фактическое пользование изменилось, но право собственности в документах не переоформлено.

Что проверяет нотариус?

При удостоверении сделки нотариус не только проверяет подписи. Он также выполняет функцию первичного правового фильтра, снижающего риск будущих споров.

При удостоверении сделки нотариус проверяет:

• Личность сторон.
• Дееспособность.
• Полномочия представителя (при его наличии).
• Право распоряжающейся стороны на имущество.
• Состояние регистрации имущества в государственном реестре.
• Наличие обременений и арестов.
• Вопросы согласия в связи с браком и общей собственностью.
• Обстоятельства, связанные с зарегистрированными в жилье лицами.
• Законность договора.

Согласно статье 61 Конституции, каждый имеет право на квалифицированную юридическую помощь. В соответствии с Законом «О нотариате» нотариусы обязаны предотвращать ущерб от правовой неграмотности, разъяснять сторонам их права и обязанности, выяснять подлинное волеизъявление и обеспечивать составление документов в соответствии с законом.

Когда требуется согласие супруга?

Если право распоряжения имуществом не проверено полностью до совершения дарения, спор становится неизбежным. Если собственник состоит в браке, на первый план выходят вопросы согласия супруга, режима общей собственности, интересов совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по данному адресу, а также наличия обременений или ареста.

В этой связи необходимо заблаговременно выяснить:

• Приобретено ли имущество в период брака?
• Применяется ли режим общей совместной собственности?
• Требуется ли нотариально удостоверенное согласие другого супруга? (Семейный кодекс, статья 32, 33.3)
• Требуется ли согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире, доме, на даче? (Закон «О регистрации по месту жительства и пребывания», статья 9)

Совершение дарения внутри семьи не отменяет необходимости этих проверок. Напротив, большинство споров возникает именно при внутрисемейном дарении.

Почему пороки воли создают споры?

Один из наиболее чувствительных вопросов договора дарения — подлинная воля дарителя. Если даритель не понимал существа своих действий, его психическое состояние вызывало сомнения, он был введён в заблуждение или его внутренняя воля расходилась с выраженной в документе — впоследствии может возникнуть судебный спор о признании договора недействительным или ничтожным (Гражданский кодекс, статьи 337, 339, 347).

С этой точки зрения нотариальное удостоверение — не просто процесс подписания, но и защитный правовой механизм, предотвращающий будущие споры. Особенно тщательно следует оформлять дарения пожилых лиц, больных людей или в ситуациях, когда возможно внутрисемейное давление.

Можно ли впоследствии отменить дарение?

Несмотря на безвозмездный характер, дарение — не окончательно закрытый институт. Согласно статье 669 Гражданского кодекса, до принятия дара одаряемым даритель вправе в любое время отказаться от дарения.

Кроме того, согласно статье 673.1 Гражданского кодекса, даритель вправе отказать в передаче дара в следующих случаях:

• Одаряемый совершил тяжкое преступление против дарителя или его близких родственников.
• Одаряемый грубо нарушил семейные обязанности в отношении дарителя или его близких родственников.
• Одаряемый безосновательно не исполнил обязательства, связанные с дарением.

Эта норма показывает, что дарение — не абсолютно «необратимый» механизм. Одаряемый не должен воспринимать его как неприкосновенное право при любых обстоятельствах.

Можно ли отменить обещание дарения?

Согласно статье 673.2 Гражданского кодекса, данное обещание подарить вещь может быть отменено и в его исполнении может быть отказано в следующих случаях:

• В случаях, предусмотренных статьёй 673.1.
• Если после обещания имущественное положение дарителя изменилось настолько, что исполнение дарения было бы для него крайне обременительным.
• Если после обещания у дарителя возникли обязательства по семейным правоотношениям, которых ранее не было или которые были незначительными.

Из этого следует, что лицо, обещавшее подарить имущество в будущем, не обязано безусловно исполнять своё обещание при ухудшении экономического или семейного положения.

Есть ли срок для отказа?

Да. Согласно статье 673.3 Гражданского кодекса, для действительности права на отказ уведомление об отказе должно поступить одаряемому в течение одного года с момента, когда дарителю стало известно об основании.

Если даритель умирает до истечения этого срока, право на оставшийся период переходит к его наследникам. Если одаряемый умышленно убил дарителя или воспрепятствовал отмене дарения, наследники вправе отказаться от дарения.

Согласно статье 673.4 Гражданского кодекса, при отказе от дарения одаряемый, если предмет дарения находится в его собственности, обязан вернуть дар.

В каких случаях дарение отменяется автоматически?

Согласно статье 674.1 Гражданского кодекса, без необходимости отдельного осуществления права на отказ дарение отменяется в следующих случаях:

• Если обещанная в дар вещь утеряна или уничтожена.
• Если в отношении имущества дарителя возбуждено конкурсное производство.

Эта норма особенно важна при задолженности, банкротстве или физическом уничтожении имущества.

Каков предел ответственности дарителя?

Согласно статье 672.1 Гражданского кодекса, даритель несёт ответственность перед одаряемым за ущерб, причинённый в связи с даром, только если вред был причинён умышленно или по грубой неосторожности.

Согласно статье 672.2 Гражданского кодекса, в остальных случаях он несёт ответственность, как правило, лишь потому, что дал обещание. Это правило связано с безвозмездным характером дарения.

Можно ли сохранить право на реституцию?

Даритель вправе сохранить за собой право на реституцию подаренного имущества на случай смерти одаряемого раньше него. При дарении земельных участков или вещных прав на них это право реституции может быть заблаговременно зарегистрировано в государственном реестре недвижимости (Гражданский кодекс, статья 671).

Этот механизм позволяет дарителю заблаговременно учесть будущие риски. Особенно если в семье существует чувствительность относительно дальнейшей судьбы имущества, этот вопрос следует обдумать заранее.

Почему налоговые риски для юридических лиц выше?

В особенности когда дарится недвижимость, принадлежащая юридическому лицу, многие учредители ошибочно полагают: «это моя компания, я дарю члену семьи, налогов не будет». Однако дарение имущества юридическим лицом третьему лицу с налоговой точки зрения квалифицируется как безвозмездная передача активов.

По имеющимся данным, дарение недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, третьим лицам налоговым законодательством не запрещено. Однако такая операция может создавать объект налогообложения налогом на прибыль и НДС по статьям 104, 142, 143 и 159 Налогового кодекса.

Ключевой момент: разница между рыночной стоимостью передаваемого актива и его стоимостью, определённой в соответствии со статьёй 143 Налогового кодекса, может быть признана доходом. То есть даже если компания говорит «деньги я не получил», операция с налоговой точки зрения не считается безрисковой.

Может ли физическое лицо уплачивать налог?

Да, в некоторых случаях физическое лицо, получившее недвижимость на безвозмездной основе от юридического лица, также несёт налоговое обязательство.

По имеющимся данным, такой доход признаётся доходом от непредпринимательской деятельности, и часть, превышающая 1000 манатов, может облагаться налогом согласно статье 101.2 Налогового кодекса по ставке 14 процентов. Указанное лицо обязано встать на налоговый учёт и представить декларацию.

Этот вопрос особенно часто упускается из виду при дарениях, которые внешне выглядят как внутрисемейная помощь, но оформляются через юридическое лицо. Чтобы впоследствии не возникло дополнительных налоговых и финансовых рисков, эта оценка должна быть проведена до обращения к нотариусу.

Есть ли льготы при дарении государству и фондам?

Согласно изменениям в Налоговом кодексе, безвозмездная передача недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов юридическими и физическими лицами государственным органам и учреждениям, а также фондам, созданным в общественных и социальных целях по перечню, утверждённому Президентом, в определённых случаях не признаётся налогооблагаемой операцией в целях налога на прибыль, подоходного налога, а также НДС.

Одновременно предусмотрена возможность зачёта НДС, уплаченного за такое имущество. Данное изменение в отношении фондов, созданных в общественных и социальных целях, применяется с 1 января 2022 года.

Какие шаги необходимо предпринять перед дарением?

Для безопасного и законного оформления дарения недвижимости необходимо выполнить следующие шаги:

1. Проверьте правовой статус имущества. Подготовьте документ, подтверждающий право собственности. Получите выписку из государственного реестра о наличии или отсутствии обременений, арестов или иных ограничений.
2. Уточните семейные и режимные вопросы. Если собственник состоит в браке, может потребоваться свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга (Семейный кодекс, статья 33.3). Важно также нотариально удостоверенное согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в жилом доме, квартире, на даче.
3. Правильно организуйте участие сторон. Даритель и одаряемый могут лично присутствовать у нотариуса. Если участвует представитель, у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность.
4. Соберите документы о родстве. Подготовьте свидетельство о рождении, свидетельство о браке, иные документы о государственной регистрации актов гражданского состояния, а при необходимости — судебное решение об установлении факта родства.
5. Заключите нотариальный договор. При дарении недвижимости нотариальное удостоверение обязательно.
6. Не забудьте о государственной регистрации. Нотариус направляет удостоверенный договор в государственный реестр недвижимости в электронном виде. Государственная регистрация соответствующих прав укрепляет правовое положение одаряемого (Закон «О государственном реестре недвижимого имущества», статья 8).
7. Уточните вопрос обязательного страхования. Согласно Закону «Об обязательных видах страхования», страхование недвижимости физических и юридических лиц является обязательным (статья 35).
8. Правильно рассчитайте государственную пошлину.
9. Если это юридическое лицо — заблаговременно проведите налоговый расчёт.
10. Если недвижимость получает физическое лицо — проверьте налоговый риск.

Ограничиться стандартной формой не всегда безопасно. В особенности при наличии вероятности семейного конфликта, высокой стоимости имущества или участия юридического лица предварительная проверка договора адвокатом является более надёжным подходом.

Как рассчитывается государственная пошлина?

По имеющимся данным, размер пошлины зависит от степени родства и местонахождения имущества.

Если имущество переходит к супругу, детям, родителям, дедушке, бабушке, внукам, братьям и сёстрам:

• Государственная пошлина — 25 манатов.
• Плата за услуги — 3,75 маната.

Если имущество переходит к другим лицам:

• В городе Баку: государственная пошлина — 280 манатов, плата за услуги — 42 маната.
• В Сумгайыте, Гяндже и Абшеронском районе: государственная пошлина — 196 манатов, плата за услуги — 29,40 маната.
• В других городах и районах: государственная пошлина — 140 манатов, плата за услуги — 21 манат.

Правильное оформление документов о родстве здесь особенно важно. Поскольку при отсутствии доказательств родства могут возникнуть проблемы как на стадии оформления, так и при расчёте пошлины.

Как эти риски выглядят на практике?

Пример 1: Родитель дарит квартиру сыну. Отец хочет подарить свою квартиру сыну. Семья считает это простым вопросом и поначалу думает, что достаточно договорённости внутри семьи. Однако впоследствии выясняется, что отец состоит в браке, квартира приобретена в период брака, и в квартире также зарегистрированы другие совершеннолетние члены семьи. Без этих согласий и документов на стадии нотариального оформления оформить договор дарения оказывается невозможным.

Этот пример показывает, что даже внутрисемейное дарение не освобождено от правовой проверки. Подход «это наша семья» не отменяет требований нотариата.

Пример 2: Имущество компании дарится члену семьи. Единственный учредитель юридического лица принимает решение подарить брату нежилое помещение, принадлежащее компании. Он воспринимает это как семейную помощь и считает, что налоговой нагрузки не будет. Однако сделка квалифицируется как безвозмездная передача актива. В результате производится налоговый расчёт по компании с учётом рыночной стоимости и балансовой стоимости сделки, и возникает дополнительное налоговое обязательство.

Этот пример показывает, что нельзя оценивать личное имущество физического лица и активы юридического лица через одну правовую призму. По данной теме также рекомендуем ознакомиться с материалом о разделе имущества при разводе.

Заключение

Несмотря на то что дарение недвижимости выглядит как простое семейное решение, с правовой точки зрения это сделка с весьма серьёзными последствиями. В этом процессе необходимо учитывать в совокупности статьи 666, 669, 672, 673 и 674, а также статьи 144 и 337 Гражданского кодекса, статью 61 Конституции, Закон «О нотариате», Закон «Об обязательных видах страхования», а также статьи 104, 142, 143, 159, 101.2, 218.4.3, 220.8.1 и 220.8-1 Налогового кодекса.

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.